Le dispositif « Pinel » prévu à l’article 199 novovicies du CGI, est connu désormais par nombre d’investisseurs. Ce régime permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % à 21% du montant de l’investissement immobilier, selon la durée de mise en location.
Moins connu est cependant le fait que sont éligibles à cette réduction d’impôt les logements anciens, qu’ils soient à usage d’habitation ou à usage autre que l’habitation.
L’intérêt du « Pinel » portant sur des immeubles anciens est qu’il va pouvoir être optimisé au déficit foncier. Les investisseurs pourront bénéficier d’une part de la réduction d’impôt « Pinel » et, d’autre part, du déficit foncier de droit commun, pour les dépenses dissociables.
En effet, une partie des dépenses de travaux ayant la nature de charges déductibles au sens de l’article 31-I-1° du CGI, un déficit foncier imputable sur le revenu global pourra être constaté, dans la limite de 10 700 euros par an. Le solde de l’investissement constituera le prix de revient éligible à la réduction d’impôt « Pinel ».
A ce titre, ce dispositif est avantageux du fait de :
– L’immédiateté de l’avantage fiscal :
A la différence d’un régime « Pinel » sans optimisation, l’avantage fiscal interviendra dès l’année de règlement des travaux pour une partie de l’investissement, sans attendre l’achèvement du logement.
– La performance de l’avantage fiscal :
Une partie de l’investissement constituant des charges déductibles pouvant donner lieu à une imputation sur le revenu global, l’investisseur bénéficiera d’une économie d’impôt qui sera fonction de l’existence ou non de revenus fonciers et de son taux marginal d’imposition (TMI), qui pourra être bien supérieure à 21%, et ne sera pas en outre soumise à un engagement de location de 12 ans.
Contrairement au régime des déficits fonciers de droit commun, le prix d’acquisition génèrera une économie d’impôt, dès lors qu’il est un élément constitutif du prix de revient éligible à la réduction d’impôt « Pinel ».
Il est à noter par ailleurs, que seule la partie de l’investissement faisant l’objet d’un traitement « Pinel » est soumise au plafonnement de 300 000 euros applicable au régime ainsi qu’au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Aucun plafonnement n’est en revanche applicable au régime des déficits fonciers.
Article écrit par Emmanuelle Pouts St Germé – Cabinet Rivière Morlon & Associés
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